17. Vandi Íbúðalánasjóðs og húsnæðisstefna til framtíðar

Efnisyfirlit

17.1 Lærdómur sögunnar
17.2 Horft til framtíðar

17.1 Lærdómur sögunnar

17.1.1 Almenn útlánastarfsemi ríkisins

Við framkvæmd húsnæðisstefnu á Íslandi hefur mikil áhersla verið lögð á fjárhagslega aðstoð við íbúðakaupendur. Með tímanum jókst áherslan á almenna aðstoð fremur en sértæka. Sífellt jókst vægi lána vegna fasteignaviðskipta fremur en vegna íbúðabygginga. Þessi stefna og útfærsla hennar mótaðist um og upp úr miðri tuttugustu öldinni. Síðan þá hefur efnahagslegt umhverfi, tengsl við umheiminn og dýpt og virkni fjármálamarkaða tekið algerum stakkaskiptum. Umhverfið var því gjörbreytt þegar Íbúðalánasjóður tók við starfsemi Húsnæðisstofnunar árið 1999. Áherslan á almenn lán vegna íbúðakaupa var aukin og unnið að því að auka umsvif Íbúðalánasjóðs enn frekar þótt ýmsum væri ljóst að bankakerfið væri að búa sig undir að veita almenn íbúðakaupalán á fyrstu árum aldarinnar.

Geti markaðir ekki leyst verkefni á skilvirkan hátt er ástæða til að athuga hvort ríkið geti gripið inn í starfsemina og bætt almannahag án þess að valda miklum skaða. Þannig var ástandið varðandi framboð húsnæðis og fjármögnun íbúðabygginga og fasteignakaupa á seinni hluta síðustu aldar þegar húsnæðisstefnan var að mótast. Ríkið varð nánast eini lánveitandinn og gat veitt hagstæðustu lánin vegna þess m.a. að sparifé var af skornum skammti. Eftir markvissa nútímavæðingu fjármálamarkaða og einkavæðingu bankakerfisins um og upp úr aldamótum var umhverfið gjörbreytt. Full ástæða var til þess að endurskoða hlutverk og verkefni Íbúðalánasjóðs.

Íbúðalán eru veitt til tiltölulega langs tíma, oft áratuga. Því fylgir viss áhætta að fjármagna íbúðalán vegna þess að þau geta verið greidd upp fyrr en samkvæmt samningi. Þegar íbúðalán eru fjármögnuð með sölu skuldabréfa er mikilvægt að draga úr áhættu með því að gæta þess að samsvörun sé á milli útlána og fjármögnunar.

Nauðsynlegt er að ráðstafa takmörkuðu fjármagni ríkisins á skynsamlegan hátt svo að það nýtist sem best til þess að bæta almannahag. Það kann að vera rökrétt og eðlilegt að ríkið sjái um að veita almenn íbúðalán þegar fjármagnsmarkaðir ráða ekki við það verkefni. Ríkið þarf þá að geta dregið sig út af markaðnum, án þess að verða fyrir miklum kostnaði, þegar fjármálakerfið er í stakk búið til þess að veita slík lán.

Almennt er talið að minnst áhætta fylgi því að lána ríkissjóði og því hefur hann alla jafna aðgengi að lánum á betri kjörum, þ.e. til lengri tíma og á lægri vöxtum, en aðrir. Ástæða þess er sú að ríkið hefur einkaleyfi á því að skattleggja. Það getur sótt fjármagn til almennings til þess að standa í skilum með afborganir ef ráðstöfun lánsfjárins skilar ekki þeim tekjum til ríkisins sem til stóð. Þar með er ekki sagt að hægt sé að lækka fjármagnskostnað við öll íbúðakaup og fyrirtækjarekstur og einkaneyslu með því að fjármagna allt saman á markaði með útgáfu ríkisskuldabréfa eða bréfa með ríkisábyrgð. Stjórnvöld sem haga sér þannig verða verri skuldunautar sem síður er treyst og þeir vextir sem ríkið getur fengið á markaði verða á endanum hærri en ella og því ekki augljóslega hagstæðari fyrir samfélagið þegar upp er staðið. Niðurgreiðsla vaxta (með ríkisábyrgð á fjármögnun) til húsnæðiskaupa getur líka skekkt hlutföll fjárfestinga milli atvinnulífs og heimila, þ.e. að meira fé fer til íbúðakaupa en ella sem verður á kostnað fjárfestingar í atvinnulífi. Það getur aftur leitt til minni hagvaxtar. Á þetta hefur OECD bent í fjölmörgum skýrslum um Ísland. Um þær má nánar lesa í kafla 10.6.

Lækkun vaxta með því að taka lán með ríkisábyrgð er ein margra leiða sem notaðar hafa verið til þess að létta greiðslubyrði íbúðalána hjá þeim sem eiga í sérstökum erfiðleikum með að koma sér þaki yfir höfuðið. Fái allur almenningur hins vegar aðgengi að slíkum leiðum, hvort sem um er að ræða ríkisábyrgð, niðurgreiðslu vaxta eða vaxtabætur, lengingu lána, verðtryggingu eða jafngreiðsluform frekar en jafnar afborganir, þá verða þær ráðandi. Sá, sem nýtir sér bestu möguleikana sem í boði eru til þess að lækka greiðslubyrði, er tilbúinn að greiða hærra verð fyrir húsnæði en aðrir sem ekki hafa slíka möguleika. Af þessu hlýst síðan að því fleiri leiðir sem verða almennar til að draga úr greiðslubyrði því meira hækkar fasteignaverð og skuldsetning eykst sem endar með því að greiðslubyrðin verður sú sama og áður.

Fasteignaverð sveiflast með efnahagsástandinu. Því meiri sem kaupmáttur er og því lægri sem raunvextir eru því hærra verður fasteignaverð. Hátt veðhlutfall við fasteignakaup eykur líkurnar á því að verðmæti eignarinnar verði einhvern tímann lægra en sem nemur eftirstöðvum lánsins. Gerist það á sama tíma og rauntekjur lækka eða atvinnuleysi eykst munu vanskil aukast og hluti lánanna tapast. Þessar líkur aukast einnig eftir því sem lánið er til lengri tíma.

Ókostirnir við það að reka opinberan banka sem lýtur öðrum skorðum en aðrar fjármálastofnanir en starfar í samkeppni við þær eru ljósir. Áhersla stjórnvalda á sem almennasta aðstoð við fjármögnun fasteignakaupa, án tillits til aðstæðna og með sem lægstri greiðslubyrði fyrir alla, endaði með útbreiddri ósjálfbærri skuldsetningu almennra íbúðareigenda.

Einnig er orðið ljóst að niðurgreiðsla lána til almennings skilar fyrst og fremst aukinni skuldsetningu og veikari eignastöðu heimilanna en dregur lítið úr greiðslubyrði þar sem fasteignaverð hefur tilhneigingu til að hækka með aukinni greiðslugetu. Það er einnig varasamt að ríkið hvetji tekjulága og eignalitla einstaklinga til skuldsettra kaupa á eign sem getur sveiflast mjög í verði.

17.1.2 Verkefni hins opinbera á húsnæðismarkaði

Stjórnvöld standa frammi fyrir tveimur stórum verkefnum varðandi húsnæðismál. Annað er úrlausn viðvaranda rekstrarvanda Íbúðalánasjóðs. Hitt er mótun húsnæðisstefnu. Þessi verkefni þarf að leysa hvort um sig og ekki er vænlegt, þótt það kunni að vera freistandi, að reyna að leysa þau saman. Það mun ekki liggja fyrir fyrr en húsnæðisstefnan hefur verið mótuð og markmið hennar skilgreind, hvort það verður yfir höfuð þörf á því að ríkið reki banka er fæst við lánveitingar vegna íbúðarkaupa. Það er að minnsta kosti ljóst að bankakerfið er fullfært um að sinna öllum almennu lánveitingum, þar á meðal vegna fasteignakaupa.

17.1.2.1 Staða Íbúðalánasjóðs

Staða Íbúðalánasjóðs er mjög alvarleg. Það er ljóst að mjög mikil mistök voru gerð við stjórnun sjóðsins á undanförnum árum. Verkefnið er tvíþætt: Að finna leið til að bregðast við því tapi sem orðið hefur á rekstri hans og sjá til þess að ekki verði aukið á vandann.

17.1.2.2 Húsnæðisstefna

Skilgreina þarf húsnæðisstefnuna og síðan markmið hennar. Þegar markmiðin liggja fyrir er hægt að útfæra hvernig hún verði framkvæmd. Að bjóða almenn íbúðalán í samkeppni við aðrar fjármálastofnanir er ekki húsnæðisstefna.

Aðkoma ríkisins að húsnæðismálum þarf að vera vel skilgreind, þ.e. hverju á að ná fram með henni og hvernig á að gera það. Ef ríkið þarf að veita einhvern stuðning, fjárhagslegan eða annan, þarf að skilgreina hvaða skilyrðum slíkur stuðningur sé háður. Einnig þarf að athuga að allar tilfærslur, ívilnanir og niðurgreiðslur fela í sér hvata til vissrar hegðunar. Ef, til dæmis, vextir á tilteknum lánum eru niðurgreiddir tekur fleira fólk slík lán og hærri en annars og skuldsetja sig þannig meira en ella. Einnig þarf að taka með í reikninginn að aðgerðir sem eitthvað kosta þarf að fjármagna og fjármögnun þeirra hefur áhrif á þá sem greiða kostnaðinn en kostnaðurinn getur fallið á skattgreiðendur eða þá sem ella hefðu hlotið aðra þjónustu hefði fjármagni ekki verið ráðstafað til þess að ná markmiðum húsnæðisstefnunnar.

Nýlega hafa verið gefnar út þó nokkrar skýrslur á vegum velferðarráðuneytis um húsnæðisstefnu. Í þær vantar útfærslu á húsnæðisstefnu og markmiðum hennar en þar er á hinn bóginn að finna útfærslur á tæknilegum framkvæmdaatriðum, líkt og húsnæðisbótum og skattaumhverfi rekstrarfélaga, án þess að markmið útfærslnanna sé ljóst. Stefnuna vantar.

17.2 Horft til framtíðar

Eins og nefnt var hér að framan er aðkallandi að yfirvöld marki sér húsnæðisstefnu. Þ.e. stefnu um það hvort og hvernig þau vilja styðja þegna sína varðandi íbúðarhúsnæði. Um það þarf helst að vera almenn sátt þannig að stefnan geti staðið í grundvallaratriðum þótt ríkisstjórnir komi og fari. Allir þegnar landsins þurfa húsnæði og það kostar fé hver svo sem stendur undir kostnaðinum.

Samhliða mótun húsnæðisstefnu þarf að bregðast við vanda Íbúðalánasjóðs en þegar stjórnvöld eru komin að niðurstöðu um húsnæðisstefnu þarf að taka á málum Íbúðalánasjóðs í samræmi við hana; leggja hann niður, breyta honum eða halda í svipaðri eða óbreyttri mynd.

17.2.1 Þjóðhagsvarúðarhlutverk ríkisins

Reynslan hér, líkt og annars staðar, bendir eindregið til þess að íbúðalánamarkaði þurfi að búa sérstaka umgjörð vegna hættunnar á of mikilli skuldsetningu almennings í uppsveiflu ef aðgengi að íbúðalánum er ótakmarkað. Af þeim sökum er full þörf á því að setja sérstakar þjóðhagsvarúðarreglur um íbúðalán sem vinni gegn tilhneigingu lánveitenda og lántakenda til þess að slaka á útlánareglum og auka áhættu þegar efnahagsástandið er hagfellt. Eftirlitslaust íbúðalánakerfi hefur tilhneigingu til að magna hagsveiflur og því er þörf á eftirliti og reglum sem gefa lánveitendum rétta hvata til að halda aftur af útlánavexti á þensluskeiðum. Sá vandi leysist ekki með því að fela ríkisstofnun ákvarðanatöku um lánveitingar. Heppilegra er að slíkar reglur verði þannig uppbyggðar að þær gefi réttu hvatana. Hyggilegt er að skoða þetta mál til hlítar, m.a. með hliðsjón af því hvernig slíkt er nú að þróast í nágrannalöndunum.

17.2.2 Sértæk aðstoð hins opinbera varðandi tilgreinda hópa og fleira

Hið opinbera, ríki eða sveitarfélög, mun alltaf þurfa að veita sértæka aðstoð fólki sem fellur innan tiltekinna marka, til að mynda vegna fötlunar, aldurs, eigna, tekna eða annarra aðstæðna. Oft er talað um félagslega hópa í þessu tilliti. Mikilvægt er að skilgreina til hlítar hverjum aðstoð standi til boða og í hvaða tilgangi hún sé veitt. Síðan má útfæra þá aðstoð sem veitt er, til að mynda á þá leið hvort um sé að ræða framboðs- eða neysluaðstoð. Alls ekki er sjálfgefið að slík aðstoð verði útfærð með lánveitingum til íbúðarkaupenda.

Einnig er hægt að skilgreina sértæka aðstoð varðandi húsnæðismál í veikum byggðum sé pólitískur vilji til þess en þá er mikilvægt að kostnaðurinn við það sé gagnsær.

17.2.3 Mismunandi form aðstoðar

Kostirnir, sem ríkið hefur um aðstoð við þegna sína varðandi íbúðarhúsnæði, eru margir og mismunandi og reyndar líka mis raunhæfir. Hér er velt upp leiðum varðandi fólk sem ekki er í skilgreindri félagslegri stöðu sem réttlætir sértæka aðstoð. Hér er því sjónum beint að meginþorra landsmanna. Þrátt fyrir það má einnig líta til þessara kosta í sértækri aðstoð þótt hún gangi oft lengra en þetta.

Kostirnir eru einkum þessir:

Engin aðstoð.
Aðstoð í formi bóta (fólk fær greiddan einhverskonar húsnæðisstyrk).
Aðstoð í formi skattaafsláttar.
Aðstoð við að taka lán til húsnæðiskaupa með veitingu ríkisábyrgðar.
Aðstoð við að taka lán til húsnæðiskaupa með niðurgreiðslu vaxta.
Annað svo sem niðurgreiðsla á byggingarkostnaði (framleiðslustyrkur).

17.2.3.1 Engin aðstoð

Flestir Íslendingar geta spjarað sig í húsnæðismálum án aðstoðar ríkisins. Engin aðstoð ríkisins við meginþorra fólks vegna íbúðarhúsnæðis ætti því að vera fyrsti valkostur.

Það sem helst blasir við ef þessi kostur er valinn er eftirfarandi:

Fyrir þá sem vilja kaupa þýðir þetta að þeir verða að taka lán á almennum markaði. Þar eru einkum tveir kostir.
1. Annar er að taka lán hjá bönkum og sparisjóðum. Bankar hafa lánað til húsnæðis-kaupa undanfarið og bjóða nokkuð fjölbreytt lán. Engin ástæða er til að ætla annað en að þeir vilji sinna þessum markaði í framtíðinni. Spurning er hvort og þá hvaða reglur ríkið setur til að auka stöðugleika í slíkum lánveitingum (sjá síðar).
2. Hinn kosturinn er að taka lán hjá lífeyrissjóðum. Tilvera íslensku lífeyrissjóðanna og stærð þeirra gera aðstæður nokkuð sérstakar á Íslandi. Lífeyrissjóðir hafa við hvaða aðstæður sem er boðið húsnæðislán á bærilegum kjörum til félagsmanna sinna í nokkra áratugi. Mjög litlar líkur eru á að það breytist. Lífeyrissjóðir eru í eðli sínu að leita að langtímaávöxtun á fjármunum sínum og íbúðarkaupendur eru að leita að langtímafjármögnun á húsnæðiskaupum sínum. Jafnvel þótt lífeyrissjóðir lánuðu ekki beint eru miklar líkur á að þessir aðilar myndu „finna“ hver annan á markaði með milligöngu einhvers þriðja aðila. Tilvera lífeyrissjóðakerfisins á Íslandi dregur úr þörf fyrir aðkomu ríkisins að fasteignalánamarkaðnum miðað við annars staðar þar sem slíkt kerfi er veikara eða ekki til.
Fyrir þá sem leigja þýðir þetta litla breytingu. Helsta breytingin yrði sú að ekki yrði um húsaleigubætur að ræða. Húsaleigubætur koma hins vegar ekki í miklum mæli til þeirra sem ekki eru í skilgreindri félagslegri stöðu.

Ríkið hefur samt hlutverk

Jafnvel þótt ríkið aðstoðaði ekki almenning á húsnæðismarkaði hefur það mikilvægt hlutverk. Til viðbótar við það sem þegar hefur verið nefnt varðandi þjóðhagsvarúð og sértæka aðstoð við félagslega hópa má nefna:

Ríkið setur lagalegan ramma um íbúðaveðlán banka og lífeyrissjóða. Ríkið gæti hugsanlega bannað veðhlutfall yfir einhverjum tilteknum mörkum, t.d. 70% eða 80%. Ríkið gæti einnig sett skilyrði um form íbúðaveðlána frá bönkum og fjármögnun þeirra.
Ríkið gæti einnig haft með höndum heildsölubanka sem fjármagnaði (án ríkistryggingar) fasteignaveðlán bankanna eða mótað umgjörð slíkra stofnana í einkaeigu. Á þann hátt eru mestar líkur á að hagræði næðist í skuldabréfaútgáfu með eins stórum skuldabréfaflokkum og hægt væri á hinum litla íslenska markaði. Mjög varasamt er að bankarnir sameinist um eignarhald á slíkri stofnun. Reynslan um heim allan sýnir að í því felst mikil hætta á verðsamráði fyrirtækja sem eiga að vera í samkeppni; verðsamráði sem þróist á fleiri svið en samstarfsvettvangurinn nær til. Því er meðvitað reynt að koma í veg fyrir að samráðsvettvangur samkeppnisfyrirtækja verði til í einni eða annarri mynd.
Ríkið setur lög og reglur um byggingar. Ákaflega mikilvægt er að byggingarreglugerðir séu ekki dragbítur á að reisa lítið og hagkvæmt húsnæði. Þetta er sérstaklega mikilvægt í tilviki leigumarkaðarins. Það þarf að vera hvati til að byggja og leigja hagkvæmt húsnæði eigi heilbrigður og stöðugur leigumarkaður að verða til staðar á Íslandi.

17.2.3.2 Aðstoð í formi bóta (einstaklingar fá greiddan einhvers konar húsnæðisstyrk)

Bein aðstoð ríkisins til einstaklinga í formi húsnæðisstyrks hefur ýmsa kosti en krefst hærri skattlagningar en sumar aðrar leiðir:

Yfirvöld geta haft einhverja sérstaka stefnu í húsnæðismálum og notað húsnæðisstyrk til að ná henni fram. Ef t.d. yfirvöld hafa þá stefnu að sem flestir eigi heima í eigin húsnæði þá fá þeir einir húsnæðisstyrk sem eiga húsnæði.
Mun eðlilegra er þó að veita húsnæðisstyrk án þess að reyna að hafa áhrif á hvernig þegnarnir búa. Fólk fái því sama húsnæðisstyrk hvort sem það er í eigin húsnæði eða leigir. Jafnframt ber að varast að húsnæðisstyrkurinn sé í samræmi við húsnæðiskostnað. Ekki er eðlilegt að sá sem kýs að búa í dýrasta hverfi landsins fái hærri húsnæðisstyrk en sá sem býr á svæði þar sem húsnæðisverð er lágt eða að sá sem kýs að búa í stóru húsnæði fái hærri húsnæðisstyrk en sá sem býr í minna húsnæði. Ríkið á ekki að borga fólki sérstaklega fyrir það að velja dýra búsetu. Húsnæðisstyrkur ætti því að vera óháður því hvort fólk býr í vesturbæ Reykjavíkur eða á Raufarhöfn.
Hins vegar er líklegt að samfélagsleg sátt sé um það að gera greinarmun á aðstoð eftir fjölskyldustærð enda felst í því að fólk sé aðstoðað af samfélaginu, jafnvel þótt um börn sé að ræða og þá með því að aðstoða forráðamenn þeirra. Húsnæðisstyrkur í samræmi við fjölskyldustærð er því talinn eðlilegur enda þurfa stórar fjölskyldur stærra húsnæði en litlar. Í þessu sambandi er eðlilegt að spyrja hvort hluti húsnæðisstyrks sé ekki best veittur með því að láta hann einfaldlega koma fram í hærri barnabótum.
Þar sem nánast allir þurfa að búa einhvers staðar er ekki óeðlileg fyrsta nálgun að allir fullorðnir fái húsnæðisstyrk ef um hann er yfirleitt að ræða. Hann má síðan tengja tekjum, eignum eða einhverju öðru, þar á meðal fjölskyldustærð en það er þó óþarft sé farin sú leið að veita hann að hluta með hærri barnabótum.

17.2.3.3 Aðstoð í formi skattaafsláttar

Þessa aðstoð er hægt að framkvæma á marga vegu, t.d. væri hægt að heimila fólki að draga húsnæðiskostnað frá tekjuskattsstofni að einhverju marki. Með húsnæðiskostnaði er þá einkum átt við greidda leigu fyrir þá sem leigja og fjármagnskostnað af lánum fyrir þá sem eiga húsnæði. Ýmiss annar húsnæðiskostnaður gæti verið lagður til grundvallar, svo sem húshitun og fasteignagjöld.

Aðstoð í formi skattaaflsláttar hefur þó þann stóra galla að þeir sem ekki greiða skatta fá enga aðstoð. Ef t.d. öryrki hefur tekjur sem eru undir skattleysismörkum gagnast honum ekki skattaafsláttur. Viss hætta er því á að skattaafsláttur endi sem aðstoð við þá sem hærri hafa tekjurnar.

Skattaafsláttur sem tekur mið af húsnæðiskostnaði felur einnig í sér ranga hvata eins og allur annar stuðningur sem tekur mið af kostnaði. Slíkur stuðningur hvetur til meiri húsnæðiskostnaðar en ella hjá einstaklingum þar sem þeir þurfa ekki að borga hann allan sjálfir. Slíkt leiðir til sóunar sem ekki er alltaf auðsjáanleg en sóun er nánast alltaf fylgifiskur þess að einhverjir geti notið gæða án þess að þurfa að borga fyrir þau að fullu.

Skattaafsláttur og leigumarkaður

Fleiri leiðir eru til sem hafa áhrif á húsnæðismarkað með skattaafslætti. Leigumarkaður byggist á því að sá sem leigir hafi viðunandi arð af eign sinni með leigunni. Sé arðurinn af eigninni ekki nægjanlegur er hagkvæmara að selja hana og ráðstafa fénu á annan hátt svo sem að geyma það á bankavöxtum. Til að stór leigumarkaður skapist með bærilegum stöðugleika er því mikilvægt að leiga skili eðlilegum arði. Leigutekjur eru fjármagnstekjur og því ber að greiða af þeim fjármagnstekjuskatt. Þegar þetta er skrifað er frítekjumark á fjármagnstekjur af bankainnstæðum einstaklinga 100.000 krónur. Ekkert frítekjumark er á leigutekjum (miðað er við að hreinar leigutekjur séu 70% af greiddri leigu). Þetta hvetur sparifjáreigendur til að ávaxta sparnað sinn frekar á bankareikningi en með því að eiga og leigja húsnæði. Með því að minnka skatt af leigutekjum eða gera þær skattfrjálsar (að fullu eða upp að vissu marki) væri leigumarkaður styrktur. Fleiri myndu vilja eiga húsnæði til að leigja og leiguverð ætti að lækka samfara minni kostnaði.

17.2.3.4 Aðstoð við að taka lán til húsnæðiskaupa með veitingu ríkisábyrgðar.

Þessa aðstoð er hægt að veita á a.m.k. tvennan hátt:

Ríkið getur veitt ríkisábyrgð á skilgreindum hluta íbúðaveðláns á almennum markaði. Sá sem veitir lánið, t.d. banki, getur þá boðið lægri vexti en ella því útlánaáhætta hans verður lítil. Þessi leið þekkist í Svíþjóð. Ríkið verður fyrir kostnaði með þessum hætti þegar lántakar standa ekki í skilum og þarf að ákveða hvernig sá kostnaður er fjármagnaður Það gæti verið með einhvers konar ríkisábyrgðargjaldi sem lántakinn greiddi ofan á vextina.
Ríkið getur starfrækt sérstakan sjóð sem veitir ríkistryggð lán. Þetta er fyrirkomulagið sem hefur verið við lýði á Íslandi undanfarna áratugi með starfrækslu Húsnæðisstofnunar ríkisins og Íbúðalánasjóðs. Þessi skýrsla í heild sinni sýnir vonandi glöggt allar þær fjölmörgu hættur sem fyrirkomulag sem þetta felur í sér; hættur sem geta leitt til þess að á ríkið falli mikill kostnaður.

Vert er að árétta að sé um að ræða ríkisrekinn lánasjóð er ríkisaðstoð við íbúðakaupendur því meiri sem eigið fé sjóðsins er hærra. Hærra eigið fé gerir það að verkum að sjóðurinn þarf að taka minni lán til að fjármagna útlán og þannig minnkar fjármagnskostnaður hans með hærra eiginfjárhlutfalli. Við þessu er hægt að bregðast með því að skylda sjóðinn til að greiða arð til eiganda síns (ríkisins) af eigin fé sínu.

Aðstoð í formi ríkisábyrgðar nýtist eingöngu þeim sem kaupa húsnæði. Hún nýtist leigjendum ekki nema leiguhúsnæði sé sérstaklega reist með ríkistryggðu fjármagni sem þá ætti að leiða til lægri leigu en ella. Þessi leið var farin hér á landi með lánum frá Íbúðalánasjóði og mistókst gersamlega með tugmilljarða tapi fyrir íslenska skattgreiðendur og er því lýst í skýrslu þessari, sérstaklega í kafla 13. Má segja að þessi leið sé fullreynd.

17.2.3.5 Aðstoð við að taka lán til húsnæðiskaupa með niðurgreiðslu vaxta.

Með niðurgreiðslu vaxta er átt við að sá sem tekur lánið þurfi ekki að greiða sjálfur að fullu vextina af því heldur greiði ríkið hluta af þeim. Þetta hefur verið gert á Íslandi með svokölluðum vaxtabótum. Bæturnar hafa verið tengdar tekjum og eignum þannig að tekjuháir og eignamiklir fái þær ekki.

Vaxtabætur hafa þann galla að þær virka sem hvati til að taka lán því kostnaðurinn lendir ekki að fullu á þeim sem tekur lánið. Þær hvetja því beint til skuldsetningar. Þeir sem taka ekki lán fá ekki neitt en þeir sem taka lán og greiða háa vexti fá greitt af skattfé landsmanna. Að geta notið gæða án þess að borga fyrir þau að fullu veldur oftast einhverri sóun eins og þegar hefur verið nefnt.

17.2.3.6 Annað, svo sem niðurgreiðsla á byggingarkostnaði (framleiðslustyrkur)

Hægt er að lækka verð á húsnæði með því að niðurgreiða byggingarkostnað, efni eða vinnu eða hvort tveggja. Ekki er þó víst að þessi niðurgreiðsla skili sér öll til þeirra sem kaupa eða leigja húsnæði. Verið getur að eftirspurn eftir húsnæði verði þá með þeim hætti að lóðaverð hækki á móti. Niðurgreiðslan fari því að einhverju leyti í vasa þeirra sem eigi land undir lóðir.

Niðurgreiðslur eru í eðli sínu vandasamar og kostnaðarsamar og fela í sér ýmsar hættur á misnotkun á því fé sem varið er til niðurgreiðslna.

17.2.4 Þrjú atriði varðandi núverandi ástand Íbúðalánasjóðs

Íbúðalánasjóður miðar við að hafa ávallt ákveðið magn lausafjár. Miðað er við að lausaféð dugi fyrir útlánum í tvo mánuði og afborgunum af lánum í fjóra mánuði. Að vera með laust fé veldur sjóðnum vissu tapi þar sem ekki er hægt að ávaxta það á sambærilegum kjörum og eru á lánum sjóðsins. Það að vera með lausafé er varúðarráðstöfun sem veldur því að minni líkur eru á að sjóðurinn þurfi að leita á náðir eigenda síns ef á bjátar.

Ennfremur er sjóðnum gert að leitast við að hafa ákveðið magn eigin fjár í hlutfalli við eignir. Eigið fé gerir það að verkum að sjóðurinn hefur upp á eitthvað að hlaupa ef hann verður fyrir tapi og þarf þá ekki að leita hjálpar hjá eiganda sínum. Sé tapið mikið kann svo að fara að eigið féð dugi ekki til og ríkið, eigandi sjóðsins, verði að leggja honum til fé.

Íbúðalánasjóður er nú á framfæri ríkisins ef svo má segja. Vandræði hans eru á því stigi að lausafé og eigið fé hrökkva þar skammt. Við þær aðstæður er ekki ástæða til að hann liggi með mikið lausafé né að eigið fé liggi inni í sjóðnum. Þar sem sjóðurinn er hvort sem er háður aðstoð ríkisins er í lagi að hann sé sem næst eiginfjárlaus á meðan yfirvöld ákveða hvað gert verður við hann til framtíðar. Eftir þá ákvörðun er rétti tíminn til að huga eftir atvikum að eiginfjárframlagi ríkisins. Í millitíðinni ætti Íbúðalánasjóður alls ekki að standa í samkeppni á markaði eða taka á sig (og þar með ríkið) frekari skuldbindingar og áhættu.

Ráðherra skal setja gjald á uppgreiðslur viðskiptavina sjóðsins ef aðrar leiðir eru ekki færar til að verja hag hans skv. reglugerð nr. 544/2004. Slíkar aðstæður eru einmitt um þær mundir þegar þetta er skrifað. Mikil hætta er á að sjóðurinn tapi frekara fé vegna uppgreiðslna viðskiptavina. Íbúðalánasjóður hefur tapað verulegu fé vegna uppgreiðslna í nokkur misseri. Má því segja að ráðherra hafi brotið reglugerðina. Þetta gjald er hægt að setja á nú og koma þannig í veg fyrir að sjóðurinn verði fyrir frekara tapi af völdum uppgreiðslna.